本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋
“有朋友中了，我沒(méi)中”，盡管符合購(gòu)房資格，但運(yùn)氣卻沒(méi)有眷顧董林，他需要從7000余名對(duì)手中脫穎而出，而這一切無(wú)法借助“鈔能力”，只能靠運(yùn)氣。
4月17日，中洲控股成都公司公布中洲錦城湖岸的購(gòu)房人名冊(cè)，面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售的33套200平方米以下房源，一共吸引了7075組買(mǎi)家登記，包括1194戶普通家庭和5881戶無(wú)房（棚改）家庭，整體中簽率低至0.47%，相當(dāng)于214人搶一套房。
(資料圖片)
在數(shù)量龐大的無(wú)房（棚改）戶面前，普通家庭只是陪跑。按照成都的規(guī)則，針對(duì)200平方米以下的房源，當(dāng)?shù)怯涃?gòu)房人數(shù)在房源數(shù)的2倍（含）至3倍之間，不低于70%的房源將提供給無(wú)房（棚改）戶優(yōu)先選購(gòu)，剩下的提供給普通家庭；3倍及以上的則全部面向無(wú)房（棚改）戶，無(wú)房（棚改）戶不及房源數(shù)3倍時(shí)才由普通家庭遞補(bǔ)。而中洲錦城湖岸的購(gòu)房人數(shù)是房源的214倍，單單無(wú)房（棚改）戶也達(dá)到了178倍。
即便有著“優(yōu)先權(quán)”的無(wú)房（棚改）家庭，也有超過(guò)5700戶注定陪跑。4月18日，中洲控股成都公司繼續(xù)公示了通過(guò)搖號(hào)確定的選房順序，下一步將根據(jù)順序?qū)?gòu)房資格進(jìn)行復(fù)核，而當(dāng)確認(rèn)的登記購(gòu)房人數(shù)達(dá)到房源數(shù)3倍時(shí)，復(fù)核工作就會(huì)結(jié)束，剩下的登記購(gòu)房人資格也將自動(dòng)解鎖，這意味著最終拿到購(gòu)房資格是少數(shù)。
“成都市場(chǎng)還是挺火爆的，買(mǎi)房的人太多，有資格的人也很多”，面對(duì)龐大的購(gòu)房隊(duì)伍，選房序號(hào)明顯靠后的董林無(wú)可奈何。
樓市火熱催生房屋代持
來(lái)之不易的購(gòu)房資格導(dǎo)致市場(chǎng)滋生出一批“掮客”，在搖號(hào)結(jié)果公布之后，他們游走于各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，而尋找的對(duì)象正是中洲錦城湖岸的幸運(yùn)兒，購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的是他們的購(gòu)房資格。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以出售購(gòu)房資格的名義咨詢了一名“掮客”，該人士稱，一個(gè)標(biāo)價(jià)100萬(wàn)出頭的資格可以馬上在市場(chǎng)上找到客戶，“120至130萬(wàn)挑客戶，150萬(wàn)的基本上（只能）留著自己買(mǎi)（房）”。
中洲控股成都公司公布的銷售方案顯示，中洲錦城湖岸200平方米以下房源面積具體為172.71平方米，清水報(bào)價(jià)介于3.22-3.47萬(wàn)元/平方米之間，總價(jià)最高不超過(guò)600萬(wàn)元。
如此算來(lái)，出售一個(gè)購(gòu)房資格獲利頗豐，但高價(jià)對(duì)應(yīng)著高要求。按照“掮客”的說(shuō)法，如果交易達(dá)成，出售購(gòu)房資格的人實(shí)際上需要配合買(mǎi)房代持，“和客戶領(lǐng)證結(jié)婚，等房子產(chǎn)權(quán)證下來(lái)，就可以辦理離婚然后做財(cái)產(chǎn)分割”，該人士自稱就職于正規(guī)公司，“專門(mén)賣(mài)房子的”，所從事的業(yè)務(wù)并非個(gè)人行為，“很多網(wǎng)紅搖號(hào)樓盤(pán)，我們都是這樣操作的，（以前）操作成功過(guò)”。
該人士所說(shuō)的“客戶”實(shí)際上為真正的購(gòu)房者，“有的買(mǎi)來(lái)自己住，有的投資”。
由于成都新房的限價(jià)政策，市場(chǎng)上存在一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。貝殼找房顯示，中洲錦城湖岸小區(qū)二手房的3月參考均價(jià)為4.44萬(wàn)元/平方米，而一套中洲錦城湖岸新房的最低清水報(bào)價(jià)僅約3.22萬(wàn)元/平方米，總價(jià)差額最高超過(guò)了210萬(wàn)元。
或是由于房屋代持的活躍，3月以來(lái)，中洲控股成都公司一共就中洲錦城湖岸項(xiàng)目發(fā)布了4次鄭重聲明，提示房屋代持存在較大風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人、出資人可能面臨代持人將房產(chǎn)占為己有的風(fēng)險(xiǎn)，聲明稱司法實(shí)踐中傾向于認(rèn)定有關(guān)《代持協(xié)議》屬無(wú)效合同，而代持人或因“提供虛假材料、資產(chǎn)來(lái)源不明等，甚至可能涉及刑事犯罪”。
一二手房?jī)r(jià)倒掛也是中洲錦城湖岸吸引購(gòu)房者的地方，在搖號(hào)中落選的購(gòu)房者董林向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，之所以選擇中洲錦城湖岸，“是因?yàn)樗膿u號(hào)價(jià)格和周圍（二手房?jī)r(jià)）的剪刀差，地理位置也很好”。
實(shí)際上，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)多年的樓盤(pán)，中洲錦城湖岸在歷史上已發(fā)生過(guò)多次搖號(hào)。在今年1月，中洲錦城湖岸推出27套200平方米以下房源，一共獲得2715組買(mǎi)家登記，整體中簽率為0.99%。
時(shí)隔3年再現(xiàn)“5萬(wàn)人搖”
不過(guò)，中洲錦城湖岸并非近期最熱門(mén)的樓盤(pán)。今年3月中旬，成都恒大天府半島推出了180套200平方米以下住房，在進(jìn)行購(gòu)房登記期間，由于大量購(gòu)房者涌入登記系統(tǒng)導(dǎo)致后臺(tái)系統(tǒng)擁擠，部分客戶未能報(bào)名成功，為此恒大天府半島不得不將網(wǎng)上登記時(shí)間延長(zhǎng)1天。
最終結(jié)果顯示，恒大天府半島180套住房一共吸引了吸引了52405組買(mǎi)家登記，其中棚改家庭275戶，無(wú)房家庭42441戶，普通家庭則為9689戶，整體中簽率低至0.34%，相當(dāng)于291人搶一套房。
值得一提的是，恒大天府半島雖然案名仍保留恒大，但實(shí)際上已與恒大無(wú)關(guān)。恒大天府半島的開(kāi)發(fā)主體是成都心怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“心怡公司”），而天眼查顯示，心怡公司目前由央企中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司100%持股。
在恒大天府半島之前，成都上一個(gè)出現(xiàn)“5萬(wàn)人搖”的樓盤(pán)是凱德卓錦萬(wàn)黛。2020年，凱德卓錦萬(wàn)黛推出了項(xiàng)目的最后774套房源，均價(jià)將近1.04萬(wàn)元/平方米，與周邊小區(qū)的二手房?jī)r(jià)相比，當(dāng)時(shí)凱德卓錦萬(wàn)黛的均價(jià)普遍低了大約5000元，最終樓盤(pán)獲得58177組買(mǎi)家報(bào)名，整體中簽率僅1.33%。
成都新房市場(chǎng)的熱度正在持續(xù)回升，但主要集中在主城區(qū)。克而瑞四川的數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月，成都市場(chǎng)多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即罄，其中，4月10日至4月16日這一周，成都一圈層（高新南區(qū)和天府新區(qū)）合計(jì)9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體去化率達(dá)到了82%，其中8個(gè)開(kāi)盤(pán)售罄。
成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的3月，成都新房成交了將近1.54萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16.29%，環(huán)比增長(zhǎng)35.7%；第一季度共成交3.51套新房，仍不及去年同期，同比下跌13.21%，但比去年第四季度上升了將近8.22%。
4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，成都新房和二手房漲幅再次領(lǐng)漲全國(guó)，分別同比增長(zhǎng)8.5%和9.4%。
成都二手房市場(chǎng)回暖時(shí)間遠(yuǎn)早于新房。去年6月，在“531新政”的刺激下，二手房市場(chǎng)隨即迎來(lái)拐點(diǎn)，成交量同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，全年二手房成交量突破15萬(wàn)套，不僅是2021年的3.11倍，還歷史上第一次超過(guò)新房。而在當(dāng)時(shí)，絕大多數(shù)城市未能擺脫成交負(fù)增長(zhǎng)的局面。
綜合多家第三方機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告可知，成都GDP和常住人口在全省乃至西部區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位，決定剛需和改善型居住需求長(zhǎng)期存在。截至2021年末，成都常住人口2119.2萬(wàn)，與北京相當(dāng)。在此背景下，去年的“531新政”對(duì)限購(gòu)、限售、限貸政策進(jìn)行調(diào)整，給成都市場(chǎng)釋放更多的購(gòu)房需求，而按揭比例和房貸利率持續(xù)下探，進(jìn)一步推動(dòng)在疫情期間被抑制的剛需購(gòu)房群體涌入市場(chǎng)。
（文中受訪者董林為化名）
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