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法律咨詢解答

1、目前我國宅基地不允許買賣，宅基地使用權在一定條件是可以轉讓的。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。2、從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉讓。3、如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。無處分權人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。4、而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。宅基地屬于集體所有，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。

相關法律規(guī)定

《民法典》第三百六十三條【宅基地使用權取得、行使和轉讓的法律適用】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

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